近日，国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），对推进基础设施REITs常态化发行工作作出部署，标志着REITs申报从试点阶段向常态化阶段迈进。
为推动REITs市场高质量发展，《通知》提出，全面推动基础设施REITs常态化发行，积极主动适应常态化发行要求，准确把握推荐重点，切实提高推荐效率，压紧压实各方责任。《通知》还有更多亮点，如提出适当扩大REITs发行范围，增加清洁燃煤发电、养老设施以及市场化租赁住房，同时放宽景区范围，纳入满足条件的产业园区、消费、文旅等行业项目配套等；取消了此前规定的产权REITs现金分派率不低于3.8%、特许经营权IRR（内部收益率）不低于5%的收益率要求。
中泰证券认为，我国基础设施REITs具备了从试点转向常态化发行的条件。国家发展改革委适时推出常态化发行政策，有助于促进REITs市场的不断成熟和完善。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外，需注意防范回撤风险。
常态化发行条件成熟
公开资料显示，REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。
公募REITs作为一种区别于股票、债券和现金的第四类金融资产，其风险与收益介于股票与债券之间。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之处。
2020年4月，基础设施REITs试点工作正式启动。此后，我国公募REITs规模稳步增长，规模已超千亿元。经过前期试点，目前，行业资产范围逐步拓展，项目基本条件日渐明确，投资管理合规要求广获支持，募集资金用途更具弹性空间，申报推荐程序逐步规范。
基础设施REITs的常态化发行，是指将基础设施REITs的发行过程制度化、规范化，形成一种定期、有序、可预期的发行机制。“目前，全面推动基础设施REITs常态化发行的条件已逐渐成熟。”北京大学光华管理学院张峥表示。
张峥认为，第一，国家发展改革委和中国证监会等部门已发布多项政策和通知，明确了基础设施REITs试点的重要性，提出了推进常态化发行的措施，并不断完善相关业务规则，为REITs的常态化发行提供了政策基础和制度保障。第二，试点启动以来，基础设施REITs市场运行平稳，得到了市场认可，已上市的REITs数量和募集资金规模均达到了一定水平，显示出市场对REITs产品的需求和接受度。第三，已上市REITs涵盖多种资产类型，如产业园区、物流仓储、收费公路、清洁能源、保障性租赁住房等，形成了一定的规模效应和示范效应，为常态化发行奠定了项目基础。第四，通过试点阶段的实践，市场各方积累了宝贵经验，对REITs的监管机制、市场运作等有了更深入的理解和掌握，为常态化发行提供了实践经验。
底层资产迎来“新面孔”
《通知》对基础设施项目的行业范围、项目运营和合规性要求进行了调整，并简化了申报流程。
在行业范围方面，备选资产大幅扩容。具体来看，在能源基础设施领域，将储能设施项目，清洁低碳、灵活高效的燃煤发电项目纳入行业范围；在租赁住房领域，将市场化租赁住房项目纳入行业范围；将养老设施纳入行业领域。基于行业发展现状，在园区基础设施领域、文化旅游基础设施领域和消费基础设施领域，满足《通知》相关要求的关联资产可纳入项目底层资产。
招商证券认为，发行范围的拓宽，可为投资人提供更多的资产选择，吸引更加多元的资金，如属性不同的资金、投资目的不同的资金、风险收益要求不同的资金入市，进而提升REITs市场整体流动性。
在项目运营方面，其中一项变化是收益率交由市场判断和决策。《通知》取消了收益率要求，强调未来预测数据与历史数据不可偏差太大，即将原来的“特许经营权、经营收益权类项目基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%，非特许经营权、经营收益权类项目预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%”的收益率要求，调整为“最近3个会计年度的平均EBITDA（息税折旧摊销前利润）或经营性净现金流，不低于未来3个会计年度的70%”。
对此，招商证券认为，不再设置收益率门槛，将进一步健全市场定价机制，促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募REITs，同时，为未来构建多层次REITs市场做铺垫。
成为高质量发展的新起点
我国公募REITs上市以来，市场不断提质扩容，各种制度和政策体系持续完善，有效盘活了存量资产，促进投融资的良性循环，降低了企业负债率。全面推动常态化发行的核心目的是通过REITs市场的高质量发展，更好发挥REITs市场功能，服务国家重大战略和推动经济社会高质量发展。常态化发行将成为REITs市场高质量发展的新起点。
中证鹏元资信评估股份有限公司表示，当前，中国正处于高质量发展和新旧动能转换的关键期，REITs本身的特点决定了其是资本市场和实体经济的重要桥梁，是不可或缺的重要投融资工具，在宏观经济和金融市场中的地位越发重要。
在张峥看来，中国REITs市场创新，选择了既遵循市场基本规律，又符合中国国情的做法，坚持行稳致远。REITs市场建设在持续迭代，高质量的REITs市场在优化金融结构、提升金融服务质量、助力经济高质量发展等方面必将发挥重要作用。
值得一提的是，2024年4月12日，国务院印发的《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》中3次提及REITs，提出推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。这显示出我国对REITs市场高质量发展的高度重视。
浙商证券首席经济学家李超认为，随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度不断完善，未来，公募REITs不仅从资产多元化、风险分散化角度具备配置价值，在我国经济高质量发展的新阶段，还将为投资者分享我国长期经济增长及社会发展红利带来更大机遇。
