近日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》）。“这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。”国家发展改革委投资司负责人表示。
业内专家普遍认为，《通知》在深入总结试点经验的基础上，以构建常态化发行机制为目标，以市场化、法治化为遵循，以制度化、标准化、规范化为原则，全面改进和优化申报推荐制度，进一步明确审核内容和申报要求，简化申报推荐程序，有利于进一步提升项目申报推荐的质量和效率，有利于投融资机制创新和资本市场改革向纵深推进。
迈入常态化发行
2020年4月，基础设施REITs试点工作正式启动，自启动以来，市场蓬勃发展，为盘活存量资产、拓宽融资渠道、促进经济转型升级发挥了重要作用。
记者梳理发现，2021年6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市。截至目前，国家发展改革委已向中国证监会推荐了67个项目（含扩募项目），其中，44个项目发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。从投资收益来看，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元，2024年上半年，中证REITs全收益指数上涨8.65%。
从底层资产看，浙商证券首席经济学家李超分析称，基础设施REITs主要涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。今年以来，在公募REITs战略配售环节，不仅信托、保险等机构积极参与，实体企业等非传统战略配售投资者也纷纷参与。部分债券私募也将其作为稳健类资产的补充进行配置。
“总体来看，我国公募REITs市场从无到有并稳健发展，资产行业范围逐步拓展，项目基本条件日渐明确，投资管理合规要求广获支持，募集资金用途更具弹性空间，收益稳定性和市场风险已被投资者认知，申报推荐程序正走向规范，基础设施REITs具备了从试点转向常态化发行的条件。”中国国际工程咨询有限公司资本业务创新咨询中心主任徐成彬表示。
记者注意到，《通知》采用“新老划断”的方式实施。2024年8月1日之后，报送至国家发展改革委的项目，按照《通知》要求执行。2024年8月1日之前，国家发展改革委已正式受理和已正式推荐至中国证监会的项目，继续按照原申报要求执行。同时，在回收资金使用方面，可自主申请按照《通知》最新要求调整，以加快回收资金使用、更好促进投资良性循环。
满足多元化需求
根据《通知》，基础设施REITs家族迎来扩容。《通知》在原有试点资产类型的基础上，对部分大类资产细分领域进行了调整及放宽，适当扩大了发行范围。
随着人口老龄化，养老服务市场潜力巨大。为促进银发经济发展，助力解决“老有所养”基本民生问题，《通知》主动应对人口老龄化，首次将养老设施纳入基础设施REITs底层资产范围。
国泰君安资管REITs团队撰文指出，随着我国逐渐步入人口老龄化社会，养老服务需求增加，市场潜力巨大。养老设施纳入基础设施REITs范围能够盘活存量养老设施资产，并引导社会资本积极参与养老产业的投资建设，对改善我国养老服务供给短板、完善社会保障机制、加快银发经济发展具有积极意义。
记者注意到，《通知》还关注新市民和青年人的多元住房需求，在加大保障性住房建设和供给的同时，将保障性租赁住房、公共租赁住房拓展至市场化租赁住房，推动“住有所居”和“住有宜居”并行发展。
在徐成彬看来，基础设施REITs首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入基础设施REITs底层资产，极大地丰富了租赁住房的来源，适应了新市民和青年人对居住条件的不同层次需要。
推进实现“双碳”目标，能源领域是主战场，绿色低碳已成为能源发展主旋律。《通知》丰富了能源基础设施的细分领域，首次将清洁高效、灵活高效的燃煤发电项目纳入基础设施REITs底层资产。在业内人士看来，燃煤发电项目发行基础设施REITs，将吸引更多投资主体参与和支持煤电低碳化改造建设，推动能源结构优化。
放宽部分行业要求
记者注意到，《通知》在继续严把投资管理合规性的基础上，总结试点经验，强化了项目资产完整性，简化了资产可转让性，放宽了某些行业可扩募资产规模要求。
“4年试点以来，特别是前期辅导工作机制运行1年来，REITs市场的各有关主体专业能力不断增强，项目申报质量明显提升，已能够适应常态化发行要求。”国家发展改革委投资司负责人表示，因此，《通知》简化了工作流程，取消前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报；明确各环节时限要求，严格限定省级发展改革委的退回或受理时间、咨询评估机构提出问题次数以及项目方反馈时间，进一步提高申报推荐效率。
记者注意到，《通知》在简化申报流程的同时，还进一步完善流程设计，压实相关各方责任。根据《通知》，未来将严格“退回”措施，对于申报项目和材料明显不符合要求的，国家发展改革委将及时退回。与此同时，对于申报时敷衍塞责、隐瞒事实、弄虚作假等情况，国家发展改革委将视情况采取暂停受理、函告中国证监会和有关行业主管部门等监管措施。此外，严格咨询评估，国家发展改革委将对评估机构开展工作质量评价和年度考核，切实保障项目评估质量。
基础设施REITs从前期准备到发行上市的周期较长，各种中介服务费用较高，募集资金规模达到一定水平才具有经济性，也有利于摊薄单位投资成本。对此，《通知》放宽了对部分行业首发及扩募资产的规模要求。《通知》明确，对于首次发行基础设施REITs项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元）。对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产的规模要求。
业内人士普遍认为，随着《通知》的发布，基础设施REITs市场将迎来全新的发展机遇。国泰君安资管REITs团队认为，《通知》的实施将进一步推动基础设施REITs市场的成熟、完善和健康稳定发展，为中国经济高质量发展提供强有力的金融支持。未来，基础设施REITs将在促进实体经济发展、提高基础设施运营效率以及拓宽社会资本投资渠道等方面发挥更加重要的作用。
