? ? ? ?“我们小投资者适合参与购买首发的 REITs 产品，还是购买扩募的公募REITs产品？公募REITs产品扩募，会给投资者收益带来哪些影响？”——网友“安妮”

7月1日，《金融时报》刊发了一篇关于国内首单租赁住房REITs扩募项目上市的报道，收到了不少网友的提问。

对许多网友而言，公募REITs算不上一个熟悉的名词。公募REITs的全称是“基础设施领域不动产投资信托基金”，指通过证券化方式，把具有持续稳定现金流的不动产资产转化为可上市交易的标准化金融产品。

举例来说，就是个人投资者想买一栋楼或者一个厂房，但当受自有资金不足限制时，可以投资公募REITs产品。投资者买了REITs产品，就相当于拥有了楼房或厂房等“大件”的一小部分所有权，而这些“大件”产生的租金等收益，会定期按比例分给持有REITs产品的投资者。也正是这一“强制分红”机制及其独特的实物资产属性，让公募REITs成为除债券型基金外，许多追求相对稳定、安全收益的个人投资者的选择。

现金流分红，是购买REITs的主要收益来源而非唯一来源。由于REITs份额会在证券交易所上市交易，其价格波动也会给持有人带来资本利得或损失。之所以要明确这一点，是为了回应网友最初关心的问题：公募REITs产品扩募对投资者收益的影响，主要取决于现金流分红与二级市场价格波动情况。

扩募的本质，是把“老REITs”变成“新REITs”——引入新的资产、新的资金，原持有人和新持有人共享新资产带来的收益。

一方面，如果新资产的收益率低于原有资产，那么每份REITs的平均分红可能会下降，“摊薄”原有持有人的收益；如果新资产收益率高、现金流好，扩募则可以提升整体产品分红能力。

例如，在7月1日刊发的报道中提到，已上市的华夏北京保障房REIT扩募项目，该扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于原首发项目按市值计算的分派率。

另一方面，扩募新增份额数量对原有持有人份额具有稀释作用。同时，扩募定价常参考市价（≥前20个交易日均价的90%），若扩募定价低于REITs原本二级市场价格，短期内可能让原持有人市值缩水。不过，如果扩募引入的新资产优质、体量变大、流动性更好，那么长期来看，对REITs产品整体估值是加分项。

讲到这里，相信聪明的你一定已经明白，REITs扩募项目的资产质量才是关键：优质扩募产品能带来分红增长和风险分散，而不优质的扩募产品容易让收益不升反降。

清楚了扩募的影响后，对个人投资者而言，该选择首发还是选择扩募的REITs产品自然也就清楚了。

购买首发REITs产品，往往有“打新”红利，从已经上市的69只公募REITs产品来看，27只基金公众投资者首发认购倍数均在百倍以上，因此中签后往往可获得短期溢价收益。此外，首发通常对资产质量把控更为严格，安全边际高，且项目运营方、基金管理公司等往往具有较强专业实力和背景，更适合新手投资者和保守型投资者。但需要注意的是，因首发REITs项目的底层资产未经过市场检验，因此现金分派率等更多依赖预测。

购买扩募REITs产品，首先，可以看到首发项目运营一段时间后的实际表现，具备一定参考性。其次，当扩募发行价相较市价而言更具性价比时，也是投资者较为合适的买入时机。最后，扩募产品往往更适合愿意深入研究资产、关注现金流和估值的有经验的投资者。

综上所述，公募REITs产品扩募对分红收益影响不确定，关键看新入池的资产质量。“新手”投资者建议选首发产品，因其监管更严格、项目更透明，适合作为投资REITs的“第一课”。有经验的投资者则可综合扩募公告、新增资产详情、现金分派率测算、二级市场价格等，灵活选择。最后给出一个温馨提示：无论是首发还是扩募产品，公募REITs产品的核心价值在于长期持有、获取稳定现金流，而非短期交易。