普通人也可以成为商业地产“小股东”的愿望即将成真。

11月28日晚，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》），就推出商业不动产REITs向社会公开征求意见。

通俗来讲，所谓商业不动产REITs，就是把一栋栋大型的商业不动产，如商场、写字楼等变成人们可以轻松买卖的基金产品，让普通投资者可以赚取租金收益，也让持有这些地产的开发商能快速盘活资金。

“当前房地产市场正处于深度调整期，传统的‘高负债、高杠杆、高周转’模式已难以为继。推出商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要一环，有助于打通商业地产的‘投融管退’闭环，降低企业杠杆率，防范化解风险。”中信证券首席经济学家明明在接受《金融时报》记者采访时表示，我国基础设施REITs自2021年首批上市以来，在制度建设、审核流程、市场定价、投资者教育等方面积累了丰富经验，为商业不动产扩容奠定了制度基础。在此基础上，推出商业不动产REITs时机成熟。

推出正当其时

经过5年的探索实践，国内公募REITs市场稳步发展。Wind数据显示，截至11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元（含扩募规模），总市值2201亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%。可以看出，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国公募REITs市场从基础设施领域起步，如今即将扩大到商业不动产领域，被业内普遍视作正当其时。

首先，我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。根据欧洲公共房地产协会（EPRA）的数据统计，截至2025年三季度，中国全市场商业不动产规模为5.93万亿美元（约合人民币42万亿元）。

同时，适时推出商业不动产REITs，可以更好地发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

“REITs将有效助力商业不动产领域高质量发展。”北京大学光华管理学院教授张峥表示，一是为房企提供了资产退出和资金回笼的渠道，有助于降低负债、优化资本结构；二是增强房企经营模式灵活性，既可作为REITs管理人或服务商参与资产管理和运营，也可持有份额保留资产控制权，实现轻重资产分离；三是通过公开市场定价，将商业不动产价值与运营指标挂钩，并通过信息披露和市场监督激励管理人提升运营水平与资产配置能力；四是有助于缓解商业不动产领域结构性问题，通过盘活存量支持房企化解财务压力并推动闲置资产转型。

此外，得益于机构间REITs与不动产基金的长期实践，当前，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面已形成较为广泛的共识。

“选择在当前时点推出商业不动产REITs试点是水到渠成之举。”清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升告诉《金融时报》记者，中国公募REITs市场运行平稳，投资者日益成熟，为试点奠定了坚实的制度、市场和生态基础。此举是贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求的具体行动，也与近期基础设施REITs扩容至城市更新设施、酒店、商业办公设施等领域的政策步伐高度协同。

在周以升看来，我国商业不动产存量规模庞大，亟须有效的盘活渠道。更重要的是，通过商业不动产REITs实现“投融管退”的良性循环，可以进一步盘活超过40万亿元级的商业不动产市场，是重塑不动产周期、构建房地产发展新模式的关键一环。

试点并行、分类管理

《公告》主要包括四方面内容，一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金；二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求以及基金管理人的主动运营管理责任；三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求；四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

中国证监会明确，商业不动产REITs其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。

目前，市场上已有12只已上市的消费基础设施REITs。明明表示，消费基础设施REITs强调服务居民消费，主要限定在百货、购物中心等具有公益属性、服务民生的商业资产。而未来的商业不动产REITs概念更广，可能进一步涵盖写字楼、酒店、服务式公寓等更多元化的业态。

“基础设施REITs和商业不动产REITs两套试点是并行的，且各有侧重点。”业内人士表示，两者在资产属性、管理安排、风险收益特征等方面均存在差异，其中商业不动产REITs更加商业化和市场化。《公告》正是监管部门为契合不同资产特质、提升制度适配性所作出的分类管理制度安排，有利于为市场主体提供更加丰富和灵活的选择。

“虽然具体的细则还在征求意见中，但基于现有的基础设施REITs框架和商业地产的特性，预计在资产合规性、运营能力、估值等环节仍有较为一致的要求。”明明表示，消费基础设施因涉及民生和内需，目前政策支持优先级最高。纯商业办公类的REITs可能在初期审核上会更加审慎，特别是对于去化困难的写字楼市场。

据了解，中国证监会、沪深交易所等部门正在抓紧做好商业不动产REITs系列准备工作。

其中，交易所后续将就相关系列规则启动市场意见征询工作，面向业内进行定向调研。同时，针对商业不动产REITs的产品特点，各单位将同步对现有系统进行小幅度的适应性调试与局部优化，并上线运行。“目前，REITs上市已具备完整的制度体系，整体运行机制相对成熟，尽管此次涉及资产类型较新，现有规则框架仍可直接适用实施，预计很快就会有商业不动产REITs向证监会和沪深交易所提交申报。”上述业内人士说。

分红收益或更具吸引力

公募REITs的收益分配受严格制度约束，必须将绝大部分可分配利润以现金形式定期派发给投资者，从而为市场增添了一类具有稳定现金流特性的高股息配置选择。Wind数据显示，今年以来，截至11月28日，中证REITs指数累计上涨22.46%。

商业不动产REITs的推出，正适配当前市场多元化投资需求，增加居民财产性收入。在此背景下，也有投资者关注，是否应对商业不动产REITs的运营收益能力提出更严格的要求？商业不动产REITs是否需要提供更具竞争力和吸引力的分红水平？

从资产现金流的波动性来看，明明表示，商业地产往往周期压力大、波动大，或许需要更高的投资回报。

在周以升看来，资产定价是一个复杂工程，除了宏观环境、货币政策等因素，也与特定资产的稳定性和增长性、资产管理人的素质和经验等密切相关。

“理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs，比那些公益属性较强、现金流稳定的基础设施资产有更高的分红派息率，以补偿其承担的风险。然而，具有较高增长率的特定商业不动产资产类型完全有可能吸引投资人接受较低的当期分红。”周以升认为，在风险可控的情况下，应充分发挥市场的自我价格发现能力，将有利于激励和自然筛选出高质量的基金管理人和资产管理人。

周以升表示，对于商业不动产REITs，由于其基础资产更加市场化，更加依赖于主动管理能力，目前也逐渐形成一种方向性的共识：赋予产业方和资产管理人更灵活和完整的管理角色，实现激励相容，将有助于公募REITs市场长期持续健康发展。