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供需两侧仍需发力 推动楼市企稳向好
来源:金融时报-中国金融新闻网 作者: 发布时间:2023/5/24 点击:129 分享按钮

  主持人:《金融时报》记者 余嘉欣

  特邀嘉宾:仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监 庞溟

  申万宏源研究高级宏观分析师 屠强

  2023年以来,房地产市场呈现持续回暖迹象,市场信心有所提振。国家统计局公布的数据显示,1至4月份,全国住宅销售面积及销售额同比分别上涨2.7%、11.8%。

  4月28日召开的中共中央政治局会议再次定调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。

  当前,房地产市场总体运行情况如何?下一阶段应该采取何种措施继续推动房地产市场企稳回升?从中长期来看,如何促进房地产市场平稳健康发展?就上述问题,《金融时报》记者对仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟、申万宏源研究高级宏观分析师屠强进行了采访。

  《金融时报》记者:去年以来,“稳地产”相关政策措施成效如何?对于当前和下一阶段房地产市场恢复情况您怎么看?

  庞溟:从目前的数据看,在系列政策发力生效和前期积压需求密集释放的共同推动下,一季度,房地产市场支持因素、积极变化、边际改善均较多,呈现出企稳复苏和平稳修复态势。

  一方面,商品房销售面积和销售额均有较为显著的改善,百城新房价格、开发资金来源、住房信贷、投资竣工环节也有明显改善。房地产销售市场表现出分化特点和马太效应,一二线城市、二手房市场先行复苏。另一方面,供给端复苏节奏、力度仍滞后于销售端回暖,新开工面积和施工面积增速回落、待售面积同比多月持续上升,下游相关消费链条仍处于复苏初期,房地产企业更多重视盘活存量、谨慎对待追加增量,仍需政策持续支持和呵护。

  随着宏观经济向好态势进一步巩固,预计在接下来的几个季度中,房地产市场销售企稳回暖势头有望得到有效巩固,优质房地产企业经营性现金流和信用有望改善。但也需要注意,一季度,房地产开发民间投资下降13.8%,楼市“小阳春”更多仍是点状、分化、不均衡的复苏,居民购房能力和意愿仍需要政策支持和耐心呵护。另外,如果结构性分化现象持续,可能影响房地产行业后续复苏力度和持续性。

  屠强:从需求侧来看,回顾今年以来的地产销售表现,开年后地产销售较强回补,更多源于疫情递延需求的集中性释放。4月份,商品房销售面积仅改善5.3个百分点至5.5%,5月份以来,高频数据也仍然偏弱,预计全年延续温和复苏。

  需要关注的是,地产销售回补结构存在隐忧。第一,区域结构方面,此次三线城市先回补,然后是二线城市,最后是一线城市,但三四线城市反弹持续性不高,近期二三线城市地产销售已经明显回落。第二,商品房销售类型结构方面,本轮部分地区出现二手房挂牌量大于二手房销售并大于新房销售的格局,换言之,二手房市场的成交火热更多源于供给增加而非需求强劲,这说明居民展望谨慎,购房偏好有所调整。预计后续地产销售仍是以温和恢复为主。

  从供给侧来看,去年下半年以来,保交楼政策持续加码稳定房企信用融资,今年3月份,地产建筑安装工程投资增速已由去年四季度的-22.2%回升至-6.7%,也相应推动了住宅竣工的强劲表现。但4月份房企信用融资增速回落,也是导致当月地产投资同比回落1.4个百分点至-7.3%的主要原因。

  《金融时报》记者:下一阶段,为继续推动房地产市场企稳回升,应该采取哪些措施?

  庞溟:在需求端,应加强预期引导,稳定住房消费,继续支持和满足居民的刚性和改善性合理住房需求,促进房地产市场企稳回升。预计部分城市调控政策有望出现边际放松和局部松绑,要破除制约合理住房消费需求的若干障碍。各地应当用好房贷利率下限动态调整机制,在最低首付比例、贷款套数认定规则等方面仍有进一步调整空间。

  针对刚需群体,应采取有序缩短按揭贷款审批与放款周期、提供购房补贴等差异化支持措施,更好地提振购房者信心。有条件的城市可以继续优化差别化住房政策,在满足首套住房消费需求的基础上,可考虑适时适当地降低二套房首付比例等,以满足部分改善性住房需求。还可探索加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩三孩家庭限购等措施,以满足老年人、新市民以及多孩家庭等群体住房消费需求。同时,应继续严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域,更好地抑制投机性需求与投资性需求。

  在供给端,下一阶段,应继续落实改善优质房企资产负债表计划,继续带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道,继续引导金融机构提供正常的金融支持,继续平稳、有序地加快房地产企业风险市场化出清。

  屠强:短期来看,需求侧“因城施策”仍需进一步加码。中国人民银行今年年初出台了首套住房贷款利率政策动态调整机制,在去年四季度部分城市房价下行情况下,今年已有95个城市放宽首套房贷利率下限,大部分相较于全国下限增量调降10个至40个基点。但2月份以来,大部分地区房价环比转正,4月份,全国房价仍在滞后上行,若此前调降利率下限的二三线城市后续房价环比同比回正,则将重新执行全国利率下限,因而下半年对此要持续关注,注重稳定地产需求。此外,“因城施策”政策仍需进一步加码,但在坚守“房住不炒”的背景下,政策或更多聚焦结构性措施,如放宽多孩家庭购房条件等。

  供给侧保交楼政策仍待进一步加码,推动投资竣工延续改善势头,稳定年内GDP。地产销售影响两年后的GDP,而地产投资和竣工影响即期GDP,在目前阶段,地产投资短期与新房销售“背离”,更多由存量房复工驱动。因此,若要稳定年内GDP,仍需对保交楼政策进一步加码。目前,人民银行已在增加保交楼相关再贷款,但房企仍受表外非标融资拖累,4月份召开的中共中央政治局会议也强调做好保险和信托机构改革化险,预计后续相关政策将共同配合稳定房企供给侧,进而推动投资和竣工延续回补。

  《金融时报》记者:新发展模式“新”在哪里?从中长期来看,应该如何支持房地产市场平稳健康发展?

  屠强:新发展模式体现在需求侧与供给侧两个方面,需求侧即地产政策,从中长期看,不能再仅依靠外生性政策的直接刺激,需发挥我国城镇化空间优势,依赖全国更平衡的工业化与城镇化布局。当前,与主要经济体相同发展阶段相比,我国城镇化进程仍有提升空间。去年,国务院批复同意了《“十四五”新型城镇化实施方案》,旨在通过全国化的制造业布局,引导人口向周边二线城市、中西部地区转移,驱动一轮更平衡的城镇化过程,借此能够释放目前因土地供给较少而沉淀在一线城市的巨大地产购买力。更平衡的城镇化可以实现城镇化重新提速、地产销售回补、金融风险缓和的优良格局,这是新发展模式的重要内涵。

  而供给侧需要扭转过去高周转、盲目扩张的模式,先保交楼,再引导房企建立与需求侧“新格局”相匹配的合理稳定的投资节奏,同时增加租赁住房供给,实现房地产市场平稳健康发展。

  庞溟:在新发展模式下,房地产市场有望由总量扩张转为存量提质改造和增量结构调整相结合。推动房地产业向新发展模式平稳过渡,应将增信心、稳预期、防风险结合起来。在坚持“房住不炒”的前提下,继续稳妥实施房地产长效机制,既立足当下,缓解行业当期压力,又放眼长远,以有效措施稳定预期,培育行业未来健康发展的根基。

  在守住不发生系统性风险的底线下,各地区应深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,根据实际情况,持续优化因城施策,有步骤、有秩序、有弹性地调节当地房地产政策,加大供需两端政策支持力度,确保相关措施落地生效,健全房地产市场各项长效体制机制建设,消除多年来高杠杆、高负债、高周转的发展模式的弊端,推动房地产行业向新发展模式平稳过渡、成功转型、持续健康发展。

  未来,相关政策应更加关注住房的居住和民生属性。在重视稳定商品房市场的同时,也必须加快完善住房保障体系,服务构建租购并举住房制度,推动房地产业良性循环。应从源头处理好人、地、房的关系,加快探索和发展房地产新的发展模式,做到低端有保障、中端有支持、高端有市场,为更好地满足刚性住房需求与改善性需求提供助力与补充,促进房地产市场平稳健康发展。

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